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房屋买卖合同履行过程中出卖人死亡且无继承人的,合同如何继续履行

2022-05-26 107

【案情简介】

张某某作为被拆迁人与拆迁人A市B镇人民政府签订《A市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,张某某安置得到诉争房屋。2009年8月4日,三申请人(乙方)与张某某(甲方)签订《A市房地产买卖合同》,约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(诉争房屋),房地产转让价款为82万元。三申请人分别于2009年8月2日给付2万元、2009年8月4日给付70万元、2010年4月5日给付2万元、2011年7月8日给付1万元,共计给付张某某房款75万元。

另查明,张某某之父母、之祖父祖母、之外祖父祖母均已死亡。张某某于1983年5月13日出生,无婚姻登记,于2013年3月28日报死亡。

 

裁判规则

房屋买卖合同履行过程中,房屋出卖人死亡的,除双方另有约定外,合同权利义务关系不终止。房屋出卖人有继承人且继承人未放弃继承,买受人请求继承人协助继续履行合同,办理房屋所有权转移登记的,未放弃继承之继承人应当予以协助。买受人未支付全部价款的,应向未放弃继承之继承人支付剩余房屋价款。房屋出卖人没有继承人,或继承人均放弃继承的,买受人可以向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。买受人未支付全部价款的,应缴纳剩余房屋价款作为国有财产。

 

裁判理由

法律规定公民合法的民事权益受法律保护。张某某生前是系争房屋唯一、合法的安置人,现并无证据证明其在与三申请人签订系争房产买卖合同时为无民事行为能力或限制民事行为能力人,故其有权依法对系争房屋作出处分。张某某生前与三申请人为系争房屋签订的买卖合同系双方真实的意思表示,并无违法之处,张某某生前依法已经完成的签约行为,不应因张某某的死亡而归于无效,故该合同合法有效。现由于出售人张某某的死亡导致该合同无法继续履行,应保护已经按约履行了给付相当部分房款的、并无过错的三申请人的合法权益。现查明张某某生前未婚、无子女、无继承人,法院针对其遗产的一年公告期间已经届满,上述财产仍然无人认领。按照我国《继承法》的规定,无人继承又无人受遗赠的遗产,本应该归国家所有,三申请人与张某某关于系争房屋的买卖合同已经部分得到了履行,基于此,现三申请人要求按照与张某某签订的房屋买卖合同向国家履行其支付剩余房款的义务,系争房屋归三申请人所有,该请求既未损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益,也未违反法律、行政法规的强制性规定,合理合法,予以准许。

 

大硕说法

房屋买卖合同履行过程中,房屋出卖人死亡的,买受人有权要求出卖人之继承人协助继续履行合同。如出卖人没有继承人,或继承人均放弃继承的,买受人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。

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    【案情简介】

    张某某作为被拆迁人与拆迁人A市B镇人民政府签订《A市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,张某某安置得到诉争房屋。2009年8月4日,三申请人(乙方)与张某某(甲方)签订《A市房地产买卖合同》,约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(诉争房屋),房地产转让价款为82万元。三申请人分别于2009年8月2日给付2万元、2009年8月4日给付70万元、2010年4月5日给付2万元、2011年7月8日给付1万元,共计给付张某某房款75万元。

    另查明,张某某之父母、之祖父祖母、之外祖父祖母均已死亡。张某某于1983年5月13日出生,无婚姻登记,于2013年3月28日报死亡。

     

    裁判规则

    房屋买卖合同履行过程中,房屋出卖人死亡的,除双方另有约定外,合同权利义务关系不终止。房屋出卖人有继承人且继承人未放弃继承,买受人请求继承人协助继续履行合同,办理房屋所有权转移登记的,未放弃继承之继承人应当予以协助。买受人未支付全部价款的,应向未放弃继承之继承人支付剩余房屋价款。房屋出卖人没有继承人,或继承人均放弃继承的,买受人可以向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。买受人未支付全部价款的,应缴纳剩余房屋价款作为国有财产。

     

    裁判理由

    法律规定公民合法的民事权益受法律保护。张某某生前是系争房屋唯一、合法的安置人,现并无证据证明其在与三申请人签订系争房产买卖合同时为无民事行为能力或限制民事行为能力人,故其有权依法对系争房屋作出处分。张某某生前与三申请人为系争房屋签订的买卖合同系双方真实的意思表示,并无违法之处,张某某生前依法已经完成的签约行为,不应因张某某的死亡而归于无效,故该合同合法有效。现由于出售人张某某的死亡导致该合同无法继续履行,应保护已经按约履行了给付相当部分房款的、并无过错的三申请人的合法权益。现查明张某某生前未婚、无子女、无继承人,法院针对其遗产的一年公告期间已经届满,上述财产仍然无人认领。按照我国《继承法》的规定,无人继承又无人受遗赠的遗产,本应该归国家所有,三申请人与张某某关于系争房屋的买卖合同已经部分得到了履行,基于此,现三申请人要求按照与张某某签订的房屋买卖合同向国家履行其支付剩余房款的义务,系争房屋归三申请人所有,该请求既未损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益,也未违反法律、行政法规的强制性规定,合理合法,予以准许。

     

    大硕说法

    房屋买卖合同履行过程中,房屋出卖人死亡的,买受人有权要求出卖人之继承人协助继续履行合同。如出卖人没有继承人,或继承人均放弃继承的,买受人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。

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